Fiches métiers - vos obligations

Un marchand de biens immobiliers est une personne physique ou morale dont l’activité professionnelle consiste à acheter des biens immobiliers (maisons, appartements, immeubles, terrains) dans le but de les revendre rapidement avec une plus-value.

• L’activité de marchand de biens ne nécessite aucun diplôme obligatoire. Toutefois, des connaissances solides en droit immobilier, urbanisme, fiscalité, rénovation, et techniques de vente sont fortement recommandées.

• Il est conseillé de suivre une formation spécialisée (courte ou diplômante) en immobilier, gestion de patrimoine ou investissement. Des formations sont proposées par des écoles privées, CCI ou organismes professionnels.

• Le marchand de biens doit s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), mais n’a pas besoin de carte professionnelle (contrairement à l’agent immobilier).

Marchand Immobilier

• Entreprise individuelle (EI) : responsabilité illimitée, sauf pour EI assimilée EURL à l'IS. 

• Société (EURL, SARL, SASU, SAS) : responsabilité limitée aux apports, protège le patrimoine personnel, convient aux projets avec perspective de croissance et d'association.

• Régime micro-entreprise :

  • interdit pour l’activité de marchand de biens.

• Régime réel :

  • En EI : imposé à l’impôt sur le revenu (sauf EI assimilée EURL à l'IS).

  • En société : impôt sur les sociétés (IS) cas général, impôt sur le revenu (IR) dans des cas particuliers (SARL de famille, EURL sans option à l'IS, SAS avec option à l'IR).

• Régime de TVA :

  • TVA sur la marge (art 268 du CGI), concerne la revente d’un terrain à bâtir ou d’un bien de plus de 5 ans lorsque leur acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.

  • TVA sur le prix total dans les autres cas, ou si des travaux de rénovation lourde ont remis le bien en neuf (art 257, I-2-2° du CGI).

• Autres taxes :

  • La CFE (Cotisations Foncières des Entreprises)

  • La CVAE (Cotisations sur la Valeur Ajoutée des Entreprises)

  • La TVS (Taxes sur les Véhicules de Sociétés)

• TNS (travailleur non salarié) : applicable aux EI et gérants majoritaires en SARL/EURL.

• Assimilé salarié : pour dirigeants SAS/SASU, affiliés au régime général (sans assurance chômage).

• Convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers etc, identifiable par l’IDCC 1527.

• Fréquence de paiement et date limite de dépôt de la DSN :

  • Mensuelle

  • avant le 15 du mois suivant (effectif<50)

• Exonérations LODEOM (Barème dit de compétitivité) :

  - de 11 salariés, exonération totale jusqu’à 1,3 SMIC, puis dégressive entre 1,3 et 2,2 SMIC et nulle au delà.

• Vous aurez à tenir une comptabilité.

• Vous aurez l’obligation d’établir des comptes annuels et une liasse fiscale (formulaire 2031 ou 2065 selon le régime d’imposition) afin de déterminer votre résultat imposable.

• Vous devrez procéder à la tenue d’une assemblée générale ordinaire (permettant notamment l’approbation des comptes et l’affectation du résultat) ainsi qu’au dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce seulement si vous êtes en société.

• Si vous employez des salariés, vous devrez établir des bulletins de salaire, déclarer et payer les cotisations sociales et établir un certain nombre de déclarations.

Envie de vous simplifiez la vie comptable ?